物权法解读
以集体名义作决定侵害成员合法权益可请法院撤销 为了加强对集体财产的保护，１９日公布的物权法明确规定：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。” 物权法草案曾经规定：“集体经济组织或者村民委员会的负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。” 在审议中，有些代表提出，有些地方发生侵害集体成员合法权益的情形，有的是负责人作出的决定，有的是以集体的名义作出的决定。即使以集体的名义作出的决定，如果侵害了集体成员的合法权益，也应有法律救济手段。 经过全国人大法律委员会研究和全国人大代表的审议，最终通过的法律作出相应修改。 物权法所指的“集体所有的不动产和动产”包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。 “城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”物权法规定，集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。 选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定 将于２００７年１０月１日起施行的物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。 短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构 之间的纠纷也逐渐多了起来。 对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。” 法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押 １９日公布的物权法规定，债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。 提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案曾经规定：可以抵押的财产包括“法律、行政法规规定可以抵押的其他财产”；不得抵押的财产包括“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。 在审议中，有些代表提出，对有些财产，法律、行政法规既没有规定不得抵押，又没有规定可以抵押。遇到这种情况怎么办，法律应予明确。抵押行为属于民事行为，只要法律未规定不得抵押的财产应当规定可以抵押。 最终，物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。物权法规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具。 物权法还规定了不得抵押的财产范围：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 “以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”物权法对建筑物抵押作出规定，“ 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。” 小区车位车库应首先满足业主需要 随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。 对此，将于２００７年１０月１日起施行的物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。 王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。 对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。 尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。 而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。 例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以１０万元以上５０万元以下罚款。 不动产登记方可生效 当事人负担有望减轻 “有一位房东把房子卖给甲，虽然没订合同但把房子交给甲使用；不久，由于价格上涨，房东又把这幢房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。这幢房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子。” 全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明，全程参与了物权法的制定。他在讲到物权法的作用时，举了这样一个生活中经常发生的例子。 “没有物权法，仁者见仁，智者见智，答案可能有多种。有了物权法，物权法规定，谁是不动产的所有人，要看不动产登记簿上登记的是谁。甲虽然先买房，但既没有订立合同，也没有办理过户手续；乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有权要求甲腾出房子。甲因此受到的损失，可以要求原房主赔偿。” 这个例子所涉及的是物权法的一项基本制度———不动产登记制度。 不动产的主人以登记簿为准 物权法首先解决的问题是物的归属，也就是物是谁的。 那么，依靠什么来确定物的主人呢？物权法确定了这样一个基本原则：物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定的外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的主人，动产的占有人是该动产的主人，但有相反证据的除外。 不动产涉及的面很广，土地、房屋是不动产；草原、林地、水库、道路也是不动产；探矿、采矿、养殖等都涉及不动产。物权中其他的制度，如所有权制度、用益物权制度以及担保物权制度，都和不动产登记有着千丝万缕的联系。因此，不动产登记制度是物权制度的重要基础。可以说，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。 登记错误造成损害的登记机构应赔偿 不动产登记既然这么重要，怎么保证记载不出错呢？登记机构是凭有关权属证明登记，还是必须审定是真正的权利人才登记呢？这个问题，涉及登记机构的责任，也涉及登记机构的效率。 物权法根据我国的实际情况规定，登记机构主要根据有关权属证明就可以登记。权属证明可以是行政机关的确权认定，也可以是法院判决、合同书等必要文件。但对有疑点的，登记机构有权询问申请人或者进行实地查看。 这样，基本上能保证登记不出错。但万一登记错误怎么办？物权法规定，权利人或者利害关系人有权申请更正登记。 同时，物权法还根据权责平衡的原则，明确了登记机构的义务：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。 不动产登记费按件收取 登记费用问题也是群众关心的话题。为此，本法规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。 有关专家表示，这将有利于规范不动产登记中的收费行为，防止通过登记收费搞“创收”。 预告登记防止一房多售 在我国房地产业快速发展的今天，预售商品房成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是，开发商能及时回笼资金，购房者多了一种选择方式。但在实践中开发商悔约，一房多售或用已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。 对此，物权法规定，要建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房作预先登记，通过登记公示的办法制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这样就能预防市场交易风险，保护当事人的合法权益。 统一登记使办房产证驶入“高速路” 房产证难办，是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是，目前我国办理登记的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。这既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。如果当事人分别和这么多机构打交道，自然会成本增加，费用增大。 怎么解决这一问题？本法规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这表明，我国实行多年的不动产分散登记的制度将趋于统一。 据介绍，不动产登记制度和物权法律制度关系十分密切，但在物权法中只能择其要者作出规定，具体入微的规定要留待不动产登记法。不动产登记法目前正由有关部门制定中。