从街道办买回抵押违章房_买房7年拿不到房产证
7年前，15户市民从三元里街道办购得房屋。4年前，他们发现自己购的是抵押房。一年前，他们又发现新房子是违章建筑要被拆除。找当初卖房子的街道办讨说法，被推向开发商；找开发商则不见踪影，据说已名存实亡。 如今，业主们购买了多年的房子仍在抵押中，房子的拆迁暂时没有下文，房产证的办理遥遥无期。三元里街道办承认替开发商卖房收回了相关债务，对业主们的遭遇爱莫能助。 3月5日下午，58岁的严石荣老师站在广花五路同乐楼7号801房的家中，脚下踩着一幅约20多平方米的红布。红布上写着“出售商品房，每平方米27 50元”，下面还有联系电话。严低头看着这面巨幅广告说：“七年了，就俩字：闹心。” 事情要从7年前说起。 买房 街道办一手操办 1997年5月的一天，家住白云区新市街的退休教师严石荣突然发现，广花五路一幢楼房上挂出了一面大幅房屋出售广告。“这里地段还不错，最主要的是2750元的价格在（19）97年也是比较低的”。于是严就致电询问，对方说他们是三元里街道办事处（以下简称街道办），这次出售的15套同乐楼商品房，属内销房，所以价格便宜，包办房产证。 在严老师出示的一份盖有“广州市白云区三元里街道办事处”印章的《同乐楼购房须知》中写道，“同乐楼（是）由广州新苑房地产公司兴建的商品房，部分房屋由我三元里街办事处出售，认购者的房屋均将由广州市房地产管理局发给所有产权证，确认房屋的产权属购买者所有”。 多次向三元里街道办事处问询后，严家看中了同乐楼7号801房，并于1997年8月一次性交清房款，同时按要求交了身份证和户口簿复印件及四张照片，“说是为了办房产证”。街道办收款后开了一份收据。在这份盖着“三元里街道办财务专用章”的收据上，交款单位名称中注明“收严××（严老师女儿）购买商品房款”，金额为25.362万元。 严老师说，交款时他曾提议去公证处做公证。但收款的卢小姐说，“没必要花这200块（公证费），要相信政府”。严老师觉得有理，于是交房款、拿钥匙，一边装修房屋，一边等待房产证。 1997年底，同乐楼15套房屋陆续售出，房价在每套20万元到30万元之间，15户业主共付了300多万元房款。 办证 一年之后发票到手 交款后，严老师就开始追问办房产证的事。街道办说“所有房屋卖出后一起办理”。他没有想到，这只是他们漫长的“办证拉锯战”的一个开始。 1997年底房屋全部售出后，业主们得到的答复是“因为没有发票，所以没法办”。 经多次催促，1998年8月，业主们终于拿到了发票，同时还拿到了《商品房出售合同》。在业主们出示的“广东省广州市转让（销售）房地产收入发票”上，填发日期为1998年5月6日，盖的是“广州市新苑房地产公司发票专用章”。在《商品房出售合同》上，甲方注明是新苑房地产公司，乙方是各个业主。但是，合同书上并没有房管局的盖章，这表明该合同并没有办理初始登记。15个业主还坚持认为：《合同》最后的乙方签名不是自己签的，他们在此之前也从未见过这份合同。 房产证还是遥遥无期。“几乎每周都往三元里跑”，另一位业主卢女士说，去得多了，街道办的答复竟是：发票和预售合同上盖的都是新苑公司的章，房子根本不是我们卖的。 “这真的让我们很愤怒，”严老师说。1998年12月，有业主为防意外，将一直挂在楼顶上的大幅红布广告取下，并拍了照片，目的是“为日后留个证据”。 胜诉 开发商不见人影 在无休止的追讨和交涉中，时间滑到了1999年下半年。街道办终于给了业主们一个明确的答复：是开发商一直拖着不办房产证，业主们应该去告开发商。“不管怎样，总算给我们指了一条出路”，一位业主说。于是，15户业主一纸诉状将新苑公司告上了法庭。 2000年3月，白云区人民法院做出判决。在业主卢女士出示的“（2000）云法民初字第455号“民事判决书中称，新苑公司在判决生效一个月内，将业主们的购房合同报市房管局办理鉴证登记手续；在判决生效六个月内，将房产证办好。 业主们大获全胜。但是，他们同时注意到：法院宣判时，被告根本没人到场。“当时哪里知道新苑公司早就名存实亡，老板都不知去向了呢？”业主们说，当时还很高兴，拿到判决书就去找街道办。但是，街道办的答复让他们的情绪再次跌入谷底。 “街道办说，判决书上写得很清楚，由新苑公司负责，你们还来找我们干吗呀”，严老师告诉记者，当时业主们面面相觑：“从买房开始，我们就从来没见过新苑公司长什么样啊！到哪儿找它呢？” 查询 “抵押房”现身 2000年7月，无奈的业主们只好自己拿着房管局开具的判决回执去房屋交易所办理手续。但是，服务台的人一检索，电脑屏幕上的字眼让业主们大吃一惊：抵押房！ 买了3年并且一直为房产证闹心的房子居然还是抵押房，严老师说，“当时真是又气又愤”，只好再一次去找街道办交涉。但是，街道办称不相信是抵押房。 最后，业主们历经周折终于查到了同乐楼的具体抵押内容。在市房管局出具的这份“穗押备字第7145号”抵押备案证明中，注明抵押人是广州新苑房地产开发有限公司，抵押权人为广州珠江信托投资有限公司，抵押房产为广州市广花五路1-9号（同乐楼地址：广花五路5、7、9号，编者注）共30套房屋。抵押时间为1996年5月到1997年5月。并且，从1998年12月起，又做了第二次抵押，抵押权人还是珠江信投公司，直到2002年底业主们再次查询时，依然没有解押。 2002年10月，在业主们无数次的追讨下，三元里与业主们之间签订了一份特殊的合同。这份《承诺书》称：“甲方（三元里街道办）负责办理房屋登记鉴证，直到办理好房产证为止；甲方表态，如该楼被抵押拍卖，乙方（同乐楼15户业主）没地方住，就把甲方办公室腾出来给乙方住，直到退回房款为止。”下面有三元里街道办的盖章和15户业主的签名。 但事实上，该街道办的一位负责人在接受采访时也表示这份《承诺书》并没有法律效力。 真相 原来是违章建筑 同乐楼共有58套房屋，被抵押出去的有30套。但是，业主们发现，5楼以下未抵押出去的28套房屋的业主们居然也没有拿到房产证。 “我们再经不起折腾了，所以想这幢楼该不会还有其它什么问题吧？”业主卢女士说，他们担心该楼房是否未报建或是未通过综合验收。 2003年8月，业主们又到规划局去查。查询结果果真是“雪上加霜”：该楼房属违章建筑，要在规定时间内予以拆除。 其实，早在2000年10月，当时的广州市房地产管理局就下发过一份拆迁公告。这份穗房拆字（2000）137号房屋拆迁公告载于当年10月30日出版的《广州日报》，称“经市人民政府批准，广州市国土局决定收回白云区广花五路5-9号……国有土地使用权。上述地段内的房屋及其附属物须于2000年10月9日起至2001年3月9日止拆迁完毕”。但不知为何，该拆迁公告至今没有执行。 在业主们出示的一份规划局的规划图中显示，同乐楼超出了规划红线10米。记者也看到，与同一排的其它建筑相比，同乐楼明显地突出一部分。业主说，附近的建筑早在一年前就已经后退了。同乐楼虽然至今没有拆迁，但也一直未通过综合验收，这也是其他28户业主迟迟拿不到房产证的原因。 开发商以屋抵债街道办卖房收钱 三元里街道办否认将债务风险转嫁给消费者 三元里街道办、新苑公司以及同乐楼之间究竟是一种什么样的关系？三元里街道办事处为何替开发商卖房？ 开发商人去楼空 据三元里街道办的一位负责人介绍，广州新苑房地产开发有限公司是广州新苑企业集团有限公司的子公司，是白云区的民营企业。同乐楼是该公司的一个项目。1997年，该公司已经濒临倒闭。虽然，出于维护社会稳定的需要，工商部门并没有让其注册破产，但事实上已经人去楼空，该公司老总陈某早在1999年就不知去向。 记者曾多次试图与该公司取得联系，但是，拨打该公司登记的所有电话号码，都被告知“因用户原因，已暂停使用”。 街道办卖房收债 而此前，三元里经济联社曾经向新苑公司“提供过经济上的支持”，该街道办负责人在接受采访时这样表示。该公司在无力偿还的情况下，提出以物业顶债，要求街道办协助卖房，并代收房款。 新苑公司还答应限期办理房产证，街道办也多次催促，但一直没有回应。 该负责人还称，在售楼之初，他们曾专门到房管部门查询过多次，得到的明确答复“同乐楼不是抵押房”。 对于卖楼所得的300多万元房款，该负责人说，他们当初只是代收，随后将钱给了新苑公司，该公司又以还债的形式返还给了街道办。 “不存在转嫁风险” 那么，街道办此举是否意味着将其与新苑公司之间的债务风险转嫁给了15户业主了呢？ 该负责人的回答是：“不论是业主们的发票还是售房合同，上面盖的都是新苑公司的章，这表明业主是和新苑公司直接发生了房屋买卖关系，因此不存在转移风险的问题。” 该负责人承认，同乐楼所在的位置的确涉嫌违章。 她同时表示，虽然在此事中并不负任何责任，但他们会帮助15户业主办理房产证。至于如何为这幢抵押的违建房办理房产证，该负责人表示“不便透露”。 ■律师点评 交易无效，业主可要求退款（广州市律师协会房地产专业委员会主任许奋飞） 由于房屋不合法，买方未能实现《商品房出售合同》中约定的所有权，因而，15户业主和三元里街道办事处以及广州新苑房地产开发有限公司之间的房屋交易属于无效交易。业主可以向法庭主张自己的权利，要求认定合同无效，同时要求退还房款并赔偿相应损失。 发展商在此案中负有主要责任，因为房屋建设超出规划标准，而在房屋售出后，该公司未经业主同意，再次将房屋抵押，属严重违约。 三元里街道办应负连带责任。街道办作为一级政府机构不能从事经营买卖活动；售房须持有房屋中介代理证书，街道办显然没有中介资格，其行为构成非法代理。 买方在房屋交易过程中，有责任查明对方是否取得房管局核发的预售许可证，因此负有审查不严谨的过错。 （记者王海涵）
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